주택은 보유하고 있으나 소득이 부족한 노인들을 위한 해결책으로 한국주택금융공사가 마련한 주택연금(역모기지) 제도가 있습니다. 주택연금은 기존의 모기지와는 다른 형태로, 이미 소유한 주택을 담보로 생활비를 받는 방식입니다.
주택연금이란
가입하면 얼마를 받을 수 있는지 홈페이지를 통해 간단히 조회해 볼 수 있습니다. 주택연금에 가입하면 다른 연금과 달리 파산의 위험이 없으며, 국가가 연금 지급을 보증하므로 안정적인 소득을 기대할 수 있습니다.
또한 주택 소유자가 연금 수령 중 사망하더라도 배우자가 집을 떠나야 할 필요가 없습니다. 연금은 계속해서 지급됩니다.
👉주택 소유자 사망 후에도 배우자가 생존 중이라면 해당 주택에서 계속 거주하며 연금이 계속 지급됩니다.
주택연금 가입조건
주택연금은 평생 거주하면서 지급받을 수 있다는 점에서 장점으로 꼽히고 있습니다. 국민연금과 더불어 살펴보아야 할 중요한 연금 중 하나입니다.
내 집을 주택연금을 전환하면 얼마를 받을 수 있는지 온라인으로 조회가 가능한데요, 자세히 살펴보고 정보입력 후 ✅내 주택연금 금액 조회해보세요.
✅ 주택연금 가입조건
주택연금의 가입가능 조건에 대해 먼저 알아봅니다. 가입가능 나이부터, 가입가능한 주택의 종류를 살펴보고 주택연금 금액 조회를 해보겠습니다.
1. 가입가능 나이
본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자는 주택연금에 가입 가능하며, 최초 주택 저당권 설정 등기 시점을 기준으로 나이를 계산합니다.
이때, 나이는 주민등록상 생년월일을 기준으로 년, 월, 일까지 계산하며, 년 미만은 버립니다. 최고 가입 가능 나이 제한은 없습니다.
주택연금 가능주택 및 연금액 조회
주택연금 신청 가능한 주택은 일반주택, 노인복지주택, 주거목적의 오피스텔 등이며 해당 물건의 금액과 신청시 나이 등에 따라 연금액이 달라집니다.
주택공사 사이트를 통하면 예상연금액 조회가 가능한데요, 해당되는 정보를 넣고 지급방식 선택 후 온라인으로 ✅간편하게 연금액을 조회해 보세요.
. 주택연금 신청가능 주택 상세보기
주택연금을 신청하실 수 있는 가입 대상 주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 9억 이하인 주택 또는 시설 등입니다
주택연금은 역모기지 형태로 진행되며, 연금 수령자가 모두 사망할 경우 주택은 매각되어 연금 지급액을 회수합니다.
큰 장점은 수령액이 예상보다 많아지거나 주택 가격 하락으로 인해 원금을 갚지 못하는 경우라 하더라도 부족한 금액이 연금 수령자의 자녀세대에게 청구되지 않습니다.
주택연금 가입 장점
1. 평생 거주 보장
주택연금은 가입자와 배우자 모두에게 평생 거주를 보장합니다. 둘 중 한 분이 돌아가더라도 연금 지급액이 감소하지 않고 100% 동일한 금액을 보장합니다.
2. 국가의 보증
주택연금은 국가가 연금 지급을 보증하여 중단 위험이 없습니다. 이를 통해 노후에 안정적인 생활을 영위할 수 있습니다.
3. 합리적인 상속 절차
부부 중 한 분이 사망한 경우, 주택연금은 주택 처분 후 정산하면 됩니다. 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 별도 청구하지 않으며, 집값이 남을 경우에는 상속인에게 돌아갑니다.
4. 다양한 세제 혜택
주택연금 가입 시와 이용 시에 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 저당권을 설정할 때는 등록면허세에 대한 감면 혜택이 있으며, 농어촌 특별세 면제와 국민주택채권 매입의무 면제도 제공됩니다.
주택연금 이용 시에는 이자비용 소득공제와 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 주택 가격에 따라 재산세(본세) 감면도 제공되며, 주택연금 가입주택이 5억원 이하일 경우, 재산세(본세) 25% 감면 혜택도 받을 수 있습니다.
주택연금 가입 유의점
과거에는 주택연금이 큰 인기를 얻지 못했습니다. 그 이유는 전통적으로 부동산 소유가 선호되었으며, 주택 가격의 꾸준한 상승과 자녀 세대에게 재산을 물려주고자 하는 목적 때문이었습니다.
하지만 최근의 경제 저성장과 주택 가격의 안정화로 인해 이러한 인식이 변화하고 있습니다. 또한 자녀 세대에게 재산을 분배하지 않고 소득을 유지하고자 하는 부모 세대의 관점도 변하고 있습니다.
이러한 변화와 함께 주택 가격 상승이 더 이상 크게 기대되지 않는다는 점이 주택연금 가입자들의 증가를 견인하고 있습니다.
가입 조건:
주택 소유자는 만 55세 이상이어야 하며, 주택 가치가 9억원 이하인 1주택을 소유하거나 지방자치단체에 등록된 노인복지주택을 소유해야 합니다.
2주택을 소유하더라도 합산 가치가 9억원 이하라면 3년 이내에 나머지 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
유의할 점:
주택연금 가입 후에는 주택 가치 상승분이 연금 지급에 반영되지 않습니다. 주변 환경과 개발 계획을 고려하여 가입 여부를 결정하는 것이 중요합니다. 주택 가치가 9억원 이하인 경우에만 주택연금 가입이 가능합니다.
(참고) 주택연금이란?
주택연금은 평생 거주와 평생 지급을 통해 안정적인 노후를 위한 최상의 선택입니다. 국가의 보증과 합리적인 상속 절차, 다양한 세제 혜택을 통해 노후 생활을 더욱 안정적으로 보장받을 수 있습니다.
연금 기간과 혜택
주택연금은 주택 소유자와 배우자의 사망 시까지 혜택을 제공합니다. 다만, 주택연금 가입 후 이혼이나 재혼하는 경우, 해당 배우자는 혜택을 받을 수 없습니다.
가입비와 연보증료
주택연금 가입비는 주택 가격의 일정 비율로 납부되며, 연보증료는 매월 지급됩니다. 이 보증료는 가입자 부담으로, 잔액에 가산되어 지급됩니다. 가입자는 직접 현금으로 납부하지 않아도 됩니다.
적용금리
적용금리는 기준금리와 가산금리의 합으로 계산됩니다. 기준금리는 3개월 CD금리나 COFIX 금리 중 선택할 수 있습니다. 가산금리는 기준금리에 추가되며, 상환 방식에 따라 다르게 적용됩니다.
주택연금 지급정지 사유
주택연금의 지급이 중단되는 사유에는 부부 모두 사망, 부부 주민등록 이전, 장기 미거주 등이 포함됩니다. 또한 주택 소유권을 상실하는 경우나 주택의 용도 외 사용도 사유로 지급이 정지될 수 있습니다.
우대방식과 지급조정사유
우대지급(혼합)방식을 선택하면 보유주택 수가 제한됩니다. 이 경우에도 가입 후 보유주택 수를 검증하여 우대자격 여부를 확인합니다. 만약 보유주택을 추가로 보유하게 되면, 연금조정이 이뤄질 수 있습니다.
재개발/재건축과 주택연금
주택연금을 가입하더라도 재개발이나 재건축이 계획된 경우에도 가입이 가능합니다. 주택연금 가입자는 재개발/재건축 사업 종료 시 새로운 주택 소유권을 취득하게 되며, 기존 근저당권도 확보됩니다. 다만, 이후에는 이주비융자를 받을 수 없을 수 있습니다.
주택연금에 대해 알아보았는데요, 주택 소유자들에게 안정적인 노후 생활을 제공하는 중요한 금융상품입니다. 주택연금의 장점과 주요 내용을 확인하시고 고려해보시기 바랍니다.
- 일반주택(단독주택과 공동주택으로 구분)
- 노인복지주택(규제「노인복지법」 제32조 제1항 제3호)
- 실지거래가액 합계액이 9억을 초과하는, 고가주택의 기준에 해당하는 주택(「소득세법」 제89조 제1항 제3호)
- 준주택 중 주거 목적으로 사용되는 오피스텔(규제「주택법」 제2조 제4호)
※ 공시 또는 고시되는 가격이 없는 경우에는 주택금융운영위원회가 정한 주택연금 보증기준에 따른 가격을 말합니다(「한국주택금융공사법」 제2조 제3호 및 제43조의 11 제1항).
※ 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분 포함)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산합니다.
일반주택의 경우
등기사항증명서상 용도가 주택이어야 하며, 복합용도주택(근린생활시설 및 주택, 상가 및 주택 등)은 전체 건물 면적에서 주택면적이 1/2 이상이어야 주택연금 가입대상이 됩니다.
하지만 업무시설(주거목적 오피스텔 제외), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.
노인복지주택의 경우
등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장에게 신고된 노인복지주택 중 폐지되지 않은 곳이면 주택연금 가입대상이 됩니다.
9억초과 고가주택 경우
실지거래가액 9억을 초과하는 주택 또는 시설 등을 담보로 한 주택연금의 연금 지급액은 고가주택의 기준 가액을 해당 담보 주택의 가격으로 보고, 그에 따라 결정합니다(「한국주택금융공사법」 제43조의 11 제2항).
※「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따른 “고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말합니다(「소득세법 시행령」 제156조 제1항).
주거목적 오피스텔의 경우
이와 같은 기준을 모두 만족하는 경우 주거목적으로 사용되는 주택은 주택연금 가입대상이 됩니다.
- 등기사항증명서상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되어야 하며,
- 가입자 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치하고,
- 방문조사나 서류조사를 통해 확인된 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주하며,
- 필수 주거시설이 설치되어 있으며,
- 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있어야 합니다.
주택연금 세제혜택
주택연금에 대한 세제혜택에 대해 설명드리겠습니다.
주택연금은 한국주택금융공사와 금융회사에서 연금을 지급해주는 제도입니다. 이에 대한 연금보증을 위해 주택을 담보로 하는 등기를 등록면허세를 부담하여 등록할 경우, 일정한 세제혜택을 받을 수 있습니다.
시가표준액이 5억원 이하인 1가구 1주택 소유자의 경우, 등기에 대한 등록면허세는 75% 경감됩니다.
그 외에도, 등록면허세액이 300만원 이하인 경우에는 등록면허세의 75% 경감, 등록면허세액이 300만원을 초과하는 경우에는 225만원 공제가 가능합니다.
또한, 주택연금 가입을 위해 담보로 제공된 1가구 1주택에 대해서는 재산세가 감면됩니다.
시가표준액이 5억원 이하인 경우에는 재산세의 25% 감면이 가능하며, 시가표준액이 5억원을 초과하는 경우에는 해당 연도 시가표준액이 5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제가 가능합니다.
금융기관으로부터 주택연금을 받는 경우에는 해당 주택에 대해서도 재산세 감면이 가능합니다.
주택공시가격이 5억원 이하인 경우에는 재산세의 25% 감면이 가능하며, 주택공시가격이 5억원을 초과하는 경우에는 해당 연도 주택공시가격이 5억원에 해당하는 재산세액의 25% 공제가 가능합니다.
주택연금을 받는 사람 중 국민연금이나 개인연금 등 다른 연금소득이 있는 경우, 해당 과세기간에 발생한 이자비용 상당액을 주택연금 받은 연금소득에서 공제할 수 있습니다.
이를 주택연금 이자비용공제라고 합니다.
하지만 공제할 이자 상당액이 200만원을 초과하는 경우에는 200만원만 공제하고, 연금소득금액을 초과하는 금액은 공제하지 않습니다.
주택연금을 지급받은 경우, 이자상당액은 주택연금을 지급한 금융회사나 한국주택금융공사에서 발급한 주택담보노후연금이자비용증명서에 적힌 금액을 따릅니다.
주택연금 이자비용공제를 받으려면 과세표준확정신고서에 주택담보노후연금이자비용증명서를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출해야 합니다.
이러한 세제혜택을 적극 활용하면 주택연금 가입자는 좀 더 경제적인 이익을 얻을 수 있습니다.
주택연금에 대해 알아보았습니다. 주택연금 가입조건을 확인하고 수령액 계산을 통하여 나의 주택연금 가입 선택을 결정하시면 좋을 것 같습니다.
주택연금의 장점은 일정한 수입을 얻을 수 있고, 주택가치의 하락에도 상관없이 일정한 금액을 받을 수 있다는 것입니다.
하지만 단점은 상속 등을 고려할 때 일부 상황에서 유리하지 않을 수 있고, 주택을 장기간 소유하는 것보다는 매매 후 주택연금을 선택하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
따라서 본인의 상황에 따라 좋은 선택을 하시기를 바랍니다.